※当サイトはアフィリエイト広告を利用しています。
家を売るとなった時に何から手をつけていいのか、何を準備しておけばいいのか初めての事で何をすればいいのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
今回は家を売る時にやることや必要書類や手続きについて元不動産営業マンの僕がご紹介していきます。
家を売る時にやること
家を売る時に自分の家の周辺では、どれくらいの相場で取引されているのか知っておくことは重要です。
家の値段は、市場流通価格を基準に不動産会社も値付けをしているので、あらかじめ自分で知っておくと、高すぎるor安すぎるという判断もつきます。
家の価格は、土地の価格＋建物の価格といった基準で売却価格が決まっていくのが一般的なので、もし自分の家と同じような条件で販売されている家がなくても、土地の相場も調べておくとよいです。
土地の価格は、土地として販売している物件をネットで見つけて、坪単価（1坪あたりの金額）相場を調べておいてください。
調べた坪単価＋自分の家の土地の広さ＋建物の価格
で算出します。
建物の価格は、木造住宅の場合、法定耐用年数が22年と決まっていますので、築年数に応じて価値が減少していきます。
家を購入した時に住宅ローンで借入をしている場合は、残債がどれくらいあるか調べておきましょう。
残債の調べ方は、
- 金融機関から郵送されてくる返済予定表を確認
- 確定申告用の残高証明書を確認
- インターネットバンキングなどWEBサービスで確認
- 金融機関の窓口で確認
で等で確認することができます。
住宅ローンの残債が残ったままでの家を売ることができますが、売ったお金で残債を支払い、抵当権を抹消してから出ないと新しい買主に所有権の移転ができません。
家が売れる金額よりも住宅ローンの残債が大きくなってしまう場合は、オーバーローンとなってしまいます。
オーバーローンになってしまった場合は、
- 残債を預貯金で支払う
- 住み替えローンで残債分まで借りる
- 残債を無担保ローンで補填
- 売却を延期し残債を減らす
- 金融機関と交渉し任意売却を行う
といった対処法が考えられます。
不動産会社に依頼した査定額と、残債を考慮して、不動産会社にも相談してみるとよいでしょう。
家を売る方法は3種類あります。
- 不動産会社に仲介を依頼し販売
- 不動産会社に買い取ってもらう
- 個人間売買で取引する
という3パターンです。
個人間売買については、あまり一般的で無いのでこちらでは省略さえてもらいます。
不動産会社が買取に対応しているエリアかどうか、という事もありますが、対応しているエリアであれば、買取をしてもらう事も可能です。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| メリット | 買取よりも成約価格が高い | 決済までが早い |
| デメリット | 売れるまでに 時間がかかる可能性がある | 仲介よりも価格が低い （市場流通価格の2割〜3割引） |
少しでも早くお金に換えたいという方は、買取。
少しでも高く売りたいという方は仲介を選ぶことが多いです。
家を売る時に用意する必要書類
家を売る前（査定時）に用意しておく必要書類、契約の時にいる必要書類、決済の時にいる必要書類、とタイミングによって違いますので、それぞれ一覧にしてみました。
| いる時 | 必要な時 | 内容 |
|---|---|---|
| 査定 | 権利証（登記識別情報） | 所有者確認の為 |
| 査定 | 本人確認書類 | 運転免許証等 |
| 査定 | 購入時の資料 | 売買契約書 重要事項説明書等 |
| 査定 | 建物に関する資料 | 確認通知書 検査済証 建物図面等 |
| 査定 | 固定資産税に関する資料 | 固定資産税通知書等 |
| 査定 | リフォーム実績がわかる資料 | ※リフォーム歴がある場合 |
| 査定 （マンション） | マンションの管理規約 | 規約内容の確認 |
| 査定 （マンション） | 重要調査報告書 | 修繕積立金の滞納等確認 |
| 査定 （マンション） | 総会議事録 | 総会の議事録の確認 |
| 査定 （マンション） | 長期修繕計画 | 修繕計画に関する書類 |
| 売買契約 | 収入印紙 | 契約書に貼る収入印紙 |
| 売買契約 | 本人確認書類 | 運転免許証等 |
| 売買契約 | 実印 | 契約書に押印 |
| 売買契約 | 印鑑証明書 | 実印の証明 |
| 決済 | 本人確認書類 | 運転免許証等 |
| 決済 | 実印 | 所有権移転登記申請書類等に押印 |
| 決済 | 印鑑証明書 | 実印の証明 |
| 決済 | 住民票 | 司法書士の本人確認 |
| 決済 | 入金予定通帳 | 残代金入金の確認 |
家を売る手続き
家を売る手続きを大まかにいうと、
査定→媒介契約→売却活動開始→売買契約→決済引渡
という流れになります。
関連記事：家を売る流れを解説！手順や段取りは？売却までの期間（時間）についてもご紹介します
まず初めに行うのは、家の査定です。
家の査定は、2パターンあります。
- 机上査定
- 訪問査定
机上査定は、実際に家を訪れることなく、周辺の物件価格や、過去の取引事例、築年数、坪数などから計算する査定です。
訪問査定は、その名の通り、実際に家を見て、査定を行います。
机上査定のみで、不動産会社へ仲介を依頼したり、買い取ってもらうことはまずありません。実際には訪問が必要になるので、具体的に家を売るという考えであれば、初めから訪問査定で問題ありません。
査定の依頼方法は2パターンあります。
不動産会社に査定を依頼する
自分で直接不動産会社に査定を依頼する方法です。
当サイトでは、大手不動産会社、中堅不動産会社、小規模不動産会社の3つくらいに査定をお願いするのをお勧めしています。
不動産知識も深まりますし、比較をした方が、不動産会社の良し悪しがわかるからです。
もし、『3社も頼むのは正直にめんどくさい…』
というのであれば、大手不動産会社に依頼するのでも問題ありません。
仕事柄さまざまな同業者（不動産会社）と取引してきましたが、大手不動産会社は同業者から見ても安心度が全く違います。
組織としてのコンプライアンスや売却体制が整っているので、中小の不動産会社とは比較にならないくらいしっかりとやってくれますよ。
一括査定サイトを利用して依頼する
『自分が住んでいるエリアに大手不動産会社がない』
『どんな不動産会社があるのか全くわからない』
というのであれば、不動産の一括査定サイトを利用してみるのもありです。
結局は、1つのサイトを挟むかどうかの違いなのですが、査定サイトに参加している複数社（5〜6社）の不動産会社へ一括で査定を依頼することができます。
関連記事：家の査定はどこに頼む？元不動産屋が教えるおすすめの査定方法
家を売る時にやること・必要書類・手続き｜まとめ
家を売る時にやることや必要書類と手続きについてご紹介してきました。
ご紹介した家を売る時にやることをまとめておくと、
- 相場を調べる
- 住宅ローンの残債を調べる
- 仲介か買取か考えておく
となっています。
家を売る時に必要な書類もご紹介しましたが、事前に把握しておくことで準備がスムーズになるかと思います。
家を売る手続きについては、まずは不動産査定を行います。
一括査定サイトを利用する、直接不動産会社へ依頼するのどちらか自分にあった方法で利用すればいいと思います。
営業電話や、複数の会社への電話対応が問題なければ、一括査定でもいいですし、見聞きしたことがある不動産会社や大手不動産会社が対応しているエリアであれば、直接査定を依頼するのがいいでしょう。
