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家の売却の前にやってはいけないことがあれば先に知っておきたいですよね。
後々トラブルになってしまうと事態はなるべくさけたいものです。
そこでこの記事では、元不動産営業マンの僕が家の売却でやってはいけないことと注意点についてご紹介していきます。
宅地建物取引士
碧
AO
不動産業界歴約11年（事業用賃貸3年、不動産売買8年）。 宅地建物取引士・ホームインスペクター試験合格・賃貸不動産経営管理士登録・競売不動産取扱責任者試験合格
売却準備中にやってはいけないこと
家の売却では、不動産会社に頼りすぎず、自分で相場を調べる事は重要な事です。
不動産会社の担当者も全員が善人というワケでもありません。
僕が不動産業界に入った時にお世話になった不動産会社の会長は、『不動産屋だけは信用するな』というのが口癖でした。
不動産会社が仲介を行う場合、営業ノルマがある会社等では、通常よりも早いペースで成約するために、売主に相場よりも金額を下げてもらい、件数を稼ごうとする担当者もいます。
もちろんそれなりの根拠がある場合もあるので、一概にはいえません。
自分の家の売り出し価格が明らかに高かったり、安かったりする場合は、根拠を不動産会社に聞けるように相場を把握しておきましょう。
1社でのみ査定を依頼しただけだと、その不動産会社の良し悪しもわかりづらく、スムーズにより高値で販売するには、何社かへ査定依頼をした方が、比較もできます。
単純に、［査定額＝家が売れる金額ではない］ので、安易に『自分が調べた相場よりも査定額が高かったから』という理由で選ぶことは避けてください。
- どの不動産会社が的確なアドバイスをくれたのか
- 家を売却するエリアでどれくらいの販売実績があるのか
- 不動産会社はしっかりしているか
- 担当者は誠実そうか
不動産会社を比較し、信頼がおける不動産会社を選ぶようにしましょう。
当サイトでは、基本的には3社程度へ査定依頼するのをおすすめしています。
その理由については、こちらの記事をご覧ください。
関連記事：家の査定はどこに頼む？元不動産屋が教えるおすすめの査定方法
- 家を売るエリアが需要が多い人気エリア
- 販売価格が高く不動産報酬が高い物件
こういった物件であれば、一般媒介契約でも、会社の利益になるので、不動産会社は頑張って営業してくれるかもしれません。
また、人気のエリアであれば、物件自体に営業力があるという考え方もでき、インターネットに物件を載せているだけで、買い手が見つかる確率も高いでしょう。
しかし、一般的な家の売却では、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼をしてしまうと、不動産会社としては、どこの会社で成約するかわからないため、なかなか営業経費をかけることが難しく、受け身の営業スタイルになりがちです。
こういった理由から基本的には、専任媒介契約で、一社を窓口として販売するのがおすすめです。
専任だからといって、一社しか自分の物件を紹介してくれないわけではなく、窓口となって、他の不動産会社とやり取りを行い、買主を探します。
関連記事：家を売る流れを解説！手順や段取りは？売却までの期間（時間）についてもご紹介します
よく訪問査定を行うと、お客さんの中で勘違いする方がいるのですが、『査定額＝家が売却できる金額』ではありません。
査定額は、あくまでその不動産会社が算出した家の価値であって、必ずしもその金額で販売できるとは限りません（※買取査定は除く）
また、そういったお客さんの真理を利用して、自分の会社に物件の専任媒介で任せてほしいという理由から、わざと査定額をつり上げて提示する不動産会社もあります。
- リフォームした方が高く売却できると思った
- 解体をして更地にした方が高く売れると思った
こういった考えで、相談をせずに工事を行うのは危険です。
リフォームを行えば確かに、リフォーム前よりも高くうれるかもしれませんが、必ずしも希望通りの金額で販売できるとは限りません。
後から取り返しのつかないことにもなりかねませんので、販売計画と資金計画を含めて不動産会社に相談してから行うようにしましょう。
売買契約では、引渡・決済の前に住宅ローンの残代金を完済して、抵当権を抹消してからでないと所有権移転登記が行えません。
家の売却資金で、住宅ローンの完済ができればいいですが、そうでない場合は、任意売却の相談をすることになります。
家の売却で金融機関に相談せずに売り出すのはやってはいけないことの1つと言えます。
家の売却では、諸経費がかかりますので、あらかじめどれくらいの金額が残るのか計算しておかないと、『思ったより残らなかった…』という事にもなりかねません。
一般的に常識がある不動産会社では、売却前のタイミングで、概算諸経費を出してくれます。
仮に概算諸経費がもらえない場合は、こちらから不動産会社に出してもらうように問い合わせましょう。
売却活動中にやってはいけないこと
不動産会社に査定額を算出してもらっても、最終的には売り出し価格は売主の意向によって決まります。
『これくらいの金額で買ったから、同じくらいの金額で売りたい』という方がたまにいます。
気持ちはわかりますが、相場よりもかけ離れて高く販売しても、時間だけが過ぎていく事になります。
相場よりも少し高いくらいでの販売であれば、値引き等の事も考慮していることがわかりますが、高すぎる金額で販売していれば、なかなか売れずに市場でずっと余っているというイメージも付きやすいのです。
『この物件ずっと前からあるけど、何かいわくつきなのかな？』というイメージがつき、不動産を買おうと探している人に敬遠されることもあるでしょう。
家の購入を検討している人に実際に家の中を見てもらうことを『内覧』又は『内見』といいます。
汚れや生活感がありすぎたり、家が散らかりすぎているというのは、決してイメージが良くありません。
内見時のイメージはとても大事です。
住みながら、販売する場合は、日常の忙しさにで日々汚れていく家の中の掃除がおろそかにされがちですが、家の中をスッキリとさせ、内見時に新しく住む人が生活をイメージしやすいように綺麗にしておきましょう。
なかなか買い手が見つからない場合は、金額の値下げを提案されることが多いと思いますが、最終的に判断するのは売主です。
不動産会社に言いなりにならずに、自分でしっかりと相場を調べておいて、このくらいの金額までなら値下げしてもよいという目安を持っておきましょう。
専任媒介契約で不動産の仲介をお願いしていれば、2週間に1回不動産会社から活動報告（媒介業務報告書）が届くと思います。
※一般媒介は任意、専属専任の場合は1週間に1回
活動報告にはしっかりと目を通しておきましょう。
媒介を依頼した不動産会社がしっかりと営業活動しているかを確認し、あまりにも不誠実な対応をするようでは、3ヵ月の媒介契約が切れるタイミング（専任媒介契約の場合）で、媒介を依頼する不動産会社を見直さなければいけません。
家の売却では、何かしらの交渉がつきものです。
金額交渉だけではなく、引き渡し時期、残置していくものの交渉、クリーニング、修繕などなど。
全てをつっぱねていては、交渉は全く前に進みません。
妥協できるところは妥協し、交渉にメリハリをつければ、買主側も『交渉に応じてくれた』と気分が良くなることが多く、交渉がスムーズに進みやすいです。
妥協できる点と妥協したくない時は、事前に媒介契約を依頼する際に不動産会社とよく相談しておきましょう。
不具合を隠せば、後々にトラブルになり、裁判沙汰に発展する可能性もあります。
家の売却は、中古物件になりますので、何らかの不具合があるのは、不自然ではありません。
査定の段階で不動産会社に報告するのが一番いいですが、普段の生活の中で、不具合などが見つかった場合は、不動産会社に相談しましょう。
不具合は、包み隠さず報告し、嘘をついたりせず誠実に対応しましょう。
実際に家の売却で契約になると、物件状況報告書を買主に説明します。
ここでは、家の雨漏りや、越境に加えて、電波障害や過去の事件、事故など、後から買主が知った時に不利になるようなものは、隠したり嘘をついたりせずしっかりと報告しましょう。
分からない場合は、不明と回答して問題ありませんが、後々裁判騒動にならないように誠実に回答しましょう。
契約～引渡後にやってはいけないこと
家の売却で契約後に何かあれば、契約書に従って手続きが進むようになっています。
契約時には、不動産会社の担当者から契約内容の説明があると思います。
契約書には法律用語が使われますので、難しく感じるかもしれませんが、わからない事は担当者に質問するなどして、しっかりと理解しておきましょう。
契約不適合責任、違約金、引き渡し時期、特約、最低限この辺りは理解しておいてください。
住みながら家の売却をする場合は、契約後から、引き渡しまでの期間で家の片づけと引越しを行います。
その際は、綺麗に建物内を片付けていき、残置物などは残さないようにしましょう。
契約内容に、残置物があった場合はどうするか、という事がかかれていると思いますが、新しく購入した方が気持ちよく住み始められるように、残置物などは残さずに綺麗に片づけていくのがマナーです。
どこまで撤去するのかわからない場合は、不動産会社に確認しましょう
所有権移転登記には、売主の印鑑登録証明書が必要です。
通常であれば、引越しが完了すれば住民票の異動を役所で行い、運転免許証などの書き換えを行いますが、決済・引き渡し前に住所変更を行ってしまうと、登記に記載されている住所と、印鑑登録証明書に記載されている現住所が変わってしまうので、費用が余分にかかってしまいます。
『住民基本台帳法』という法律では、引越しをしてから14日以内に住民票を異動しなければいけないと決まっていますので、引越しが完了してから14日以内に決済・引き渡しを行うのであれば、そのままにしておくといいでしょう。
また、決済・引き渡しまでの期間が14日以上空いてしまったとしても、事前に引越し前の印鑑登録証明書を取得していれば、それを決済・引渡時に使うことができます。
法務局では、実印、不動産登記の住所と、印鑑登録証明書の住所が一致していることを書類上で確認しているだけなので、問題ありません。
ただし、印鑑登録証明書の有効期限は3ヵ月なので、印鑑登録証明書を取ってから3ヵ月を越える場合は、住所変更登記が必要になってきます。
住所変更登記は、法務局へ行けば、司法書士に頼まなくても自身で変更する事も可能です。
引越しの時期も含めて、住民票の移動についても不動産会社に事前に相談しておくといいでしょう。
不動産売却後に忘れてしまいがちなのが、確定申告です。
家の売却をして譲渡所得がでれば、確定申告が必要です。
また、『3,000万円の特別控除』を活用する時にも確定申告は必要です。
分からないことがあれば、管轄の税務署に相談するか、税理士に相談して手続きを済ませましょう。
家の売却でやってはいけないこと18選｜まとめ
この記事では、家の売却でやってはいけないことについてご紹介しました。
後々のトラブルを避けるためにも心に留め置きながら不動産売却をすすめるといいでしょう。
やってはいけないことの例に『不動産会社に任せきりにする』という事もお伝えしましたが、こういった内容を事前に自分で調べておくだけで、だいぶ違うので、その時点であなたは、賢いといってもいいかもしれません。
- 失敗してしまった….
- やってはいけないことをやってしまった…
という事にならない為には、一番は不動産会社の担当者としっかりとした信頼関係を築き、問題なくコミュニケーションが取れる関係になっていれば、回避できると思います。
逆に言えば、うまくコミュニケーションが取れない担当者であれば、担当を変えてもらうか、不動産会社に不信感があるようなら、売却をお願いする不動産会社も変更したほうがいいかもしれません（※契約前の段階の話です）
おすすめの不動産会社については、また別途ご紹介していきたいと思います。
