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一般的に不動産の売却は一生のうちに何回も経験するものではありませんね。
特に、
時間が十分にあり準備も万全！
といよりも
- 「不動産を相続した」
- 「引っ越しのため不要になった」
など急を要することの方が多いかと思います。
今回は不動産を売却の流れ、やり方、手取りはどれだけ残る？という疑問や、失敗しないための大切なポイントなどを解説していきます。
▼目次
不動産売却【やり方・進め方】まずは流れを確認！
まず土地を売る際の大まかな流れを、5段階に分けます。
不動産を売却する流れ
- 複数の不動産会社に、不動産の査定を依頼
- 相場を把握するために自分でも行動する
- 売却する不動産会社を決定し、媒介契約を締結する
- 不動産を売出し開始
- 売却交渉・契約・引き渡し
上記が不動産を売却するまでの流れです。
目安として期間は、不動産会社にもよりますが①～③までで約1か月程度、④で約1ヶ月〜3か月(市場の流通性や価格によります)、⑤で約1か月の時間を要します。
不動産の売却に充てる期間が少ない場合、買い手が見つかっても、売り主の交渉力が実際よりも弱くなってしまうため、希望金額よりも低い金額で売却することになってしまうので注意してください。
不動産会社を選ぶポイント
不動産売却において最も大切なのが、不動産会社選びです。
不動産会社に依頼する売却価格が安すぎて損をしたり、買い手との交渉で太刀打ちできなかったり、そもそも相談にのってくれないなど、不安が募りますよね。
逆に不動産会社の選定に成功すれば、自分の狙った価格で不動産を売却することができ、今後も不動産に対する最高のパートナーともなりうるのです。
では、どのように不動産会社を選べばよいのでしょうか。
まずは担当してくれる営業のスキルを見極めるということ。
- 「この不動産会社は大手だから心配ない」
- 「地元では有名な会社なので安心」
という思い込みだけで判断せずに、担当の営業の方が信頼して不動産を任せられるのかを見定めてください。
見定め方法はいたってシンプル。
売却する地域をよく把握して、査定の結果をきちんと説明できるか、売り手に生じるデメリットを伝えてくれるか、売り手の疑問に思うことに対してきちんと答えてくれるかが理想の営業といえるでしょう。
反対に、なんの根拠もなく、すぐ売れると言っていたり、相場よりもだいぶ違う査定価格を提示してきた方は要注意です。
自身でも相場を把握する
不動産の価値は依頼する不動産会社の査定で価格が決定しますが、自分でも相場を把握しておくことで、損のない不動産売却につながります。
土地の場合ですが、
- 実勢価格から調べる
- 路線価格から調べる
- 固定資産税評価額
から調べるなど、知る方法はたくさんあります。
実勢価格とは、実際に取引が成立した価格です。
不動産の相場が知りたい場合、この実勢価格が参考になります。
国土交通省のウェブサイト「不動産取引価格情報検索」がおすすめ。
3か月に1回のペースで全国の土地や戸建て、マンションを対象に価値が掲載されています。
損をしないためにもあらゆる手段で相場価格を把握することが大切です。
また、不動産の査定を複数の会社が行ってくれる一括査定サイトもおすすめです。
簡単に実勢価格を知ることができますので、自分が売りたい不動産の相場を簡単に知ることができます。
複数の会社が査定を行ってくれるので、色々と話が聞ければ知識も豊富になっていくでしょう。
さらに、査定してくれた会社の中から売却依頼先を見つけることもできるので、どの営業マンが真摯に対応してくれるかしっかりと見極めて判断しましょう。
サービス誕生から10年の老舗査定サイト
売却後の手取り（手残り）はいくらぐらい？
気になるのが、実際に売却が決まって手取りがいくらぐらいになるか、ということですね。
【不動産売却でかかる費用】税金や手数料を忘れずに
不動産を売却した際には、税金や手数料が必ず発生し、売値がそのまま手元に入ってくるわけではありません。
その費用もしっかりと把握していないと、希望額で売却できた不動産も損をしてしまう可能性が出てきます。
項目としては、
などです。
思った以上に費用がかかってしまうこともあるので、しっかりと確認をしておきましょう。
売却後の手残り（手取り）はいくら？
手残り（手取り）がいくらか気になりますよね？
売却にかかる概算諸経費は、不動産屋に聞けば教えてくれますが、自分でも知っておきたいという場合は下記の確認方法を参考にしてみてください。
仲介手数料
⇒400万円以上の物件の場合の計算方法は、売却金額の3%＋6万円＋消費税
です。
詳細は、不動産屋に確認すれば教えてくれますが、だいたいこの計算式で産出されます。
印紙
⇒売買契約書に貼る印紙代です。これは、国税庁のホームページで確認できます。
- １千万円を超え５千万円以下のもの＝1万円
- ５千万円を超え１億円以下のもの＝3万円
と決まっているので、こちらで確認してみてください。
抵当権抹消費用
⇒土地や建物に抵当権が付いている場合は、抹消が必要です。
直接やりとりしている司法書士がいる場合は司法書士へ、それ以外は不動産屋に言って司法書士に見積もりを取ってもらいましょう。
登記原因証明情報
⇒所有権移転登記申請の際には、登記原因が何なのかがわかるよう、申請書に登記原因を証する書面を添付する必要があります。
これが登記原因証明情報です。
関西と関東でしきたりが違うのですが、
- 関西は、売主が負担する費用
- 関東では、買主が負担する費用
と地域によって異なりますが、土地が1筆であれば1万円程度です。
東海地方では、売主が負担します。
譲渡取得税
⇒所轄の税務署か、税理士に確認しましょう。
測量費用
⇒土地の測量費用です。現代は基本的に測量を行ってからの引き渡しになります。
測量費用は大体20万円〜50万円です。
売却前数年に測量を行っていれば、割と安く済みますが、測量図が昭和のものや全くないものは30万円程度は覚悟しておきましょう。
多くの不動産屋はお抱えの測量士がいるので、測量の見積もりを取ってもらいましょう。
不動産売却の注意点！名義人と譲渡所得税
ここからは、不動産売却における注意点です。
以外と知らない人が多いので、解説していきます。
不動産を売却できるのは名義人のみ
以前、積水ハウスから63億円を騙し取った『地面師』などがニュースなどでも話題となりましたが、不動産の売却を行えるのは名義人のみです。
所有者が亡くなってしまった場合、相続登記を行って名義を変更してからでないと売却することができません。
さらに、故人の残した遺言などにより、相続人が1人に決定している場合は問題ないのですが、共有名義になっている場合は、その名義人全員の承諾がないと売却することができません。
また稀に相続する人間が高齢であるなど、売却を決定する前に相続人が亡くなるなどして相続人が増えてしまうこともあるので注意してください。
相続で得た土地にも譲渡所得税はかかります
相続で得た土地は相続税か発生しますが、その土地を売却しようとした場合「譲渡所得税」が発生することを覚えておきましょう。
しかし、支払った相続税については課税の対象から控除される特例があるので、税負担は軽減されることになります。
また相続税自体も「基礎控除」が当てはまるため、相続した物件の価格が基礎控除以下の人は支払う義務がないのです。
不動産売却のやり方（進め方）・手取り・注意点｜まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は、不動産売却のやり方（進め方）や売却後の手取りと注意点などをご紹介しました。
不動産を上手に売却するには、タイミングや運などもありますが、信頼できる担当者かどうかというのも重要なポイントです。
誠実な人で、信頼が置ける人と判断できたら、わからないことは色々と担当者に聞いてみましょう。
親切＆丁寧な人であれば、こちらの不安を払拭してくれるはずです。
是非参考にしてみてください。
