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家を売る時に不動産会社に仲介を依頼すれば、不動産手数料がかかります。この不動産手数料の上限は、法律によって上限が決まっています。
今回は、元不動産営業マンの僕が家を売る時の不動産手数料についてご紹介していきます。
宅地建物取引士
碧
AO
不動産業界歴約11年（事業用賃貸3年、不動産売買8年）。 宅地建物取引士・ホームインスペクター試験合格・賃貸不動産経営管理士登録・競売不動産取扱責任者試験合格
家を売る時の不動産手数料（仲介手数料）
不動産手数料は、家の売る時に仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料です。
成約報酬となっているので、不動産が売れなければ、支払うことはありません。
不動産手数料（仲介手数料）に含まれる手数料は、通常の不動産仲介における不動産業務の内容の手数料となっているので、解体費用や測量費用などは、別途測量士、解体業者などに支払う必要があります。
物件調査、物件の査定、媒介契約締結の書面の交付、売買の相手方の探索、売買の相手方との交渉、売買契約の締結と書面の交付、決済・引渡など
が通常の業務にあたります。
不動産手数料は、法律によって上限が決まっています。
不動産の価格によって変動します。
| 金額 | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格の4%＋消費税 |
| 450万円超の部分 | 売買価格の3%＋消費税 |
例えば、1,000万円の物件の取引をした場合でご説明します。
- 200万円以下の部分＝200万円×5％＝10万円
- 200万円超400万円以下の部分＝200万円×4%＝8万円
- 400万円超の部分＝600万円×3%＝18万円
（①＋②＋③）×消費税＝39.6万円
という計算方法です。
ただ、ここまで説明しましたが、この計算方法はかなり面倒くさいので、一般的に不動産会社は速算式で計算します。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の物件 | （売買価格×5%）＋消費税 |
| 200万を超え400万円以下の物件 | （売買価格×4%＋2万円）＋消費税 |
| 400万円を超える物件 | （売買価格×3%＋6万円）＋消費税 |
例えば、1,000万円の物件の売買をした場合
（1,000万円×3%＋6万円）×消費税＝39.6万円
という感です。
こっちのが断然計算は楽ですよね 笑
以上の計算方法で、不動産手数料（仲介手数料）の上限値がでます。
不動産会社によっては、多少値引きしてくれる会社もあるかもしれませんが、基本的には上限値いっぱいでの請求が不動産業界の通例となっています。
不動産手数料を支払うタイミングですが、基本的には、契約時50%、決済時50%と2回に分けて支払うのが一般的になっています。
稀に、決済時に100%の不動産手数料をもらうという場合もあります。
契約時の資金状況などもあると思いますが、基本的には手付金の中から支払うことが可能だと思います。
不動産手数料の支払いのタイミングについては、媒介契約署の中にも記載がありますが、媒介契約を結ぶ時に不動産会社に金額とあわせて支払い時期を再度確認しておくといいでしょう。
売買が成立しなくても不動産手数料が必要な場合
不動産手数料は、成約報酬となっているので、基本的には売買が成立しなければ、支払いの必要はありませんが、例外もあります。
不動産の売買契約には、手付け解除というものが存在します。
手付け解除の期日は、売買契約後1ヶ月程度（※契約内容による）の期間で設定されることが多いですが、
買主は手付金を放棄して売買契約を解除できる
売主は手付金を返還しさらに手付金と同額を買主に支払い売買契約を解除できる
というものです。
買主都合、売主都合で売買契約後に『やっぱりやーめた』という自分勝手な都合で契約を解除する場合は、解除する人が手付金（手付金と同額）を支払うことで、売買契約を解除できます。
こういった手付け解除を行う場合は、売買契約は完了していなくても、不動産会社に不動産手数料を請求されます。
契約をしたが買主が残代金を支払ってくれない
契約をしたが売主が家を引渡してくれない
といった場合は、契約違反（債務不履行）となり、催告しても応じてくれない場合は、契約を解除し、損害賠償の請求をすることができます。
違約解除の場合も、売買契約は完了していませんが、不動産会社に不動産手数料を請求されれば支払う必要があります。
例外の不動産手数料
不動産手数料は、上記で説明した上限が決まっているので、基本的にはそれ以外を請求されることはありませんが、例外もありますのでご説明しておきます。
不動産手数料は、報酬とは別に金銭の請求をすることが基本的にはできません。
しかし、依頼者（売主）から特別に依頼された広告費用や調査費用があれば、実費を請求できることとなっています。
- 売主の希望で遠方の購入希望者と特別に交渉を行なった場合の交通費
- 通常の媒介業務の範囲を超えた売主による広告掲載の依頼の費用
といった場合です。
ただし、依頼者（売主）からの依頼である必要があることと、事前に了解を得ている場合に限ります。
通常のレベルを超えた、売主から依頼のものは費用が発生する可能性があるということを覚えておきましょう。
不動産会社は、2018年に施行された法律『低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例』により400万円以下の物件は、上限値『18万円＋消費税＝19.8万円』の手数料を受け取ることができるようになりました。
低廉（ていれん）というのは、『値段が安い』『金額が安い』という意味です。
つまり400万円以下の物件が低廉となるので、400万円以上で家を売る方には、関係のない話です。
空き家問題という言葉を聞いたことがあるかと思いますが、この法改正の目的が、空き家物件の流通を目的としていています。
空き家物件は低廉な物件であることが多く、不動産価格が低いと、不動産会社の報酬もさがる為、正直、不動産会社からするとあまり仲介したくない物件で、敬遠されがちです。
最初にご説明した通り、不動産手数料の上限値が決まっているので、例えば300万円の物件を仲介しようと思っても、
（300万円×4%＋2万円）＋消費税＝15.4万円
となり、低廉であればあるほど、売れにくいエリアだったりするのに、価格が高い物件とかける労力はさほどかわらず（田舎になれば逆に交通費がかかる）、費用対効果が悪いのです。
媒介契約時などに事前に売主さんの了解を得る必要はありますが、上限19.8万円までの請求ができることになったので、400万円以下の家を売る為の仲介をお願いするときは、19.8万円の不動産手数料を請求されることがあると覚えておきましょう。
家を売る時の不動産手数料｜まとめ
この記事では、家を売る時の不動産手数料（仲介手数料）についてご紹介しました。
ご紹介した不動産手数料の上限をまとめておくと、
- 200万円以下の物件＝（売却価格×5%）＋消費税
- 200万円を超え400万円以下の物件＝（売却価格×4%＋2万円)＋消費税
- 400万円を超える物件＝（売却価格×5%＋6万円）＋消費税
となっています。
不動産手数料の支払い時期は、基本的には契約時50%、決済時50%の2回に分けて支払うのが一般的です。
また、家を売る時にかかるその他の費用についても別途ご紹介していきたいと思います。
